2021深圳市小产权房可以买吗?

2021-11-02 10:12:00来源：浏览次数：0

深圳的小产权房也是粉丝最为关心的话题之一，借此机会，深圳看房团准备对小产权房进行深入解读：深圳的小产权房到底能不能买、怎么买、适合哪些人买，未来的趋势又是怎样的。

深圳市小产权房可以买吗

人生就是不断的退而求其次，在买房的路上同样如此。买不起市中心就买郊区；买不起学区房就上普通学校；买不起三室一厅就买小两居；买不起商品房，可以买小产权吗？

我们都知道，小产权房在法律上是不允许买卖的，现实中也存在原业主违约或一房多卖的案例，但以上风险并没有打消人们对小产权的热情，无论是网络平台、小房产中介公司或是城中村张贴的传单上，我们总能看到令人砰然心动的价格。

从上世纪八十年代开始发展到现在，深圳小产权房已经形成一种成熟的模式，如村股份公司集资建的小产权房，建成后一部分分给本地的村民，多出来的便会卖给别人；一些原村民也会将整栋楼售出，由接手方经过一番装修甚至重建，配置一些基本的家具并安装电梯，最后再流向市场……

据美联物业全国研究中心数据显示，农民自建房屋占据深圳住房存量的47%，共509万套，而深圳的商品房数量还不到200万套。虽然大家对小产权房交易的不合法性心知肚明，但其销售却仍遍布各处，根本原因还是深圳商品房价格太高，供给又太少，居住需求最终只能流向小产权房。

经过这些年的发展，深圳小产权房的交易体系已经非常成熟，如果购房者单纯为了自己居住，做足功课后小产权房的风险是可控的，以后也可以出租和转手；如果是以投资为目的，就要考虑更多因素。

小产权房怎么买？

目前，深圳的小产权价格一般为周边商品房价格的三分之一，普遍在1万-2万/平方米左右。小产权价格低的主要原因，还是其交易不受法律保护，同时可能存在违建、握手楼、采光通风不好、环境脏乱差等问题。

实际上，并不是所有小产权都是非法的，在深圳报建手续齐全的小产权是合法的，只是不能用于交易。而且在龙华、沙井和松岗等地，有很多高端的村委统建楼，不仅有社区花园、泳池、地下停车场、商超，还通了燃气，与商品房几乎没有区别，价格只有商品房的三分之一。

如位于沙井的一个开发商与村委合建的小产权房，100米内有地铁站，45平小两房售价95万，均价2.1万/㎡。

小区共4栋1200户，通燃气，有停车场，小区内部有菜场，便利店，日常生活购物都非常方便。

比如这个位于沙井的一手村委统建楼，总层高22层，3栋花园小区，车位比1：1，42平米单间到163平米四房，三梯六户，均价1.9万-2.3万/平方米。

据中介介绍，项目门口有地铁站规划，附近的商场、学校、公园和医院配套都非常齐全。

如果你想购买深圳的小产权房，一定会遇到以下几个问题：

1、什么是绿本、两证一书和历史遗留，哪个更有保障？

绿本是房东补地价交罚款后，由国土局发的绿本，并在国土局有备案，这种小产权不能买卖，也不能过户，购买时要签转让协议和律师见证，平时自住或出租都没问题，但拆迁时房东想反悔，新业主是没办法的，因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。

两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书；历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前深圳主流小产权销售类型，购买时只需签订买卖合同和律师见证。

在国土局有备案的绿本，拆迁时更容易产生争议，也不利于新业主的维权，两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比，更有保障的是村委统建楼和开发商的统建楼，这些体量较大的一手小产权无论是居住、出租或拆迁都少有争议。

2、小产权怎么交易，可以贷款吗？

一般来说，像村委统建楼或开发商统建楼这样的一手小产权，都是可以贷款的，首付5成，普遍分期5年，月息4厘到9厘不等。

但是从个人卖家手中购买二手小产权，绝大多数是要全款的，能不能贷款主要看业主的态度，全款购房就是一手交钱一手交房，并不复杂。

值得注意的是，小产权房的信用贷款年利率要远高于住房贷款，以月息4.5厘为例，按照按揭贷款的算法计算，真正的年利率应该是9.42%- 9.68%，也就是约为普通房贷利率的2倍。

3、以我的条件，该怎么选小产权房？

如果是打算自住的，最好选择有花园社区的村委统建楼，这种小产权房的居住氛围与商品房相差不大，而且价格只有商品房的三分之一或一半不到。

如果是用作过渡，未来还准备购买商品房的，最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼，这种小产权房的单价更低，普遍在1万元左右，租金回报率非常可观，未来转让也有较大的市场。

如果是用作投资，想搏拆迁的，那就要仔细研究城市的规划，首选福田、南山这些原关内土地资源紧缺的区域，最好选择居住矛盾突出的老房、危房，这样的小产权房旧改进度会更快。

4、小产权房有哪些优点和缺点？

优点：不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，拆迁了可以按1-1.3倍赔偿，以后转手也有较为成熟的“地下市场”。

缺点：一般为全款购房，要考虑资金沉淀成本，变现能力比商品房弱，部分可以贷款但利率很高，小产权的升值+租金回报或许可以抵御通胀，但远远比不上商品房的升值速度，此外还有偷面积问题和大家最为关心的业主反悔和一房多卖，这是购买小产权房必须承担的风险。

5、深圳小产权房未来的发展趋势是怎样的？

只要深圳的商品房价格不断上升，小产权房断然没有降价的可能，但从目前深圳各类文件的表述上来看，想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。

同时，如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器。

去年三月，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》中明确规定，未来6年，城中村由“拆”变“治”，那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”，未来几年将纳入到了住房保障体系。

到2035年，深圳将筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超500万套的小产权房。

那么这些小产权如何转化为保障房，目前还无从得知，但可以预测的是，手续齐全的小产权不会出现强拆，转化为保障房后的销售获利和租金收益，也都将补偿给原业主。