我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师?

2020-08-11 09:47:47来源：浏览次数：12

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。以下问答内容精选至武汉房姐公众号。

提问：房姐你好，武汉壹号院和华侨城原岸位的叠墅 ，每平方米都是38000 ，武汉壹号院是豪装（241平 总价1000万），华侨城原岸位是毛坯（292平 总价11000万），未来哪个增值快？谢谢

回答：你好，感谢付费！

融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。没有稀缺景观，没有学区，之前还维权过。我们假设投资回报还有一倍的空间，融创壹号院除了武汉土著自住，武汉八万多的价格还能卖给谁？那个时候会有更好的一手项目。买壹号院纯属消费行为，改善是不错的选择。能保值就不错了，升值潜力不乐观。华侨城原岸有学区，是一线临湖大豪宅 又是东湖风景区唯一一个楼盘。所以很多权贵喜欢。 这2个盘对比，更偏爱华侨城原岸。

提问：房姐，你好！四新招商樾望，白沙洲世贸云锦，哪个升值空间大？多少可入

回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。

白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新。这2个盘对比，优先世贸云锦。

提问：房姐您好，深户无房，但在武汉有贷款，有购房资格，首付预算250左右，结合小孩上学和投资属性，您推荐入手哪个片区？坂田万科城或中海日辉台是否值得入手？

回答：你好，坂田中长线看好。三大利好因素：

1）地铁10号线

2）坂银通道通车

3）龙华上涨后，倒逼坂田上涨。

中海日晖台带万科实验学校，万科城带万科实验学校。 万科城大型社区，10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 中海日辉台是龙华坂田大多数楼盘的代表，2016年初到2019年底之间动静不大，今年上半年跟着涨了一波，可能还有业主挂着更高的价位，不过已接近尾声。 这2个盘优先万科城。

提问：房姐你好，本人有一套金地圣爱米伦的一楼带院的三层227平的房子。由于之前买的二手装修已不适合居住，如果再次装修至少需要150万往上。请问这套房有重新装修留下的必要吗？还有升值空间吗？还是另外买大平层还是其他房子？即可以满足自主还有保值空间？谢谢

回答：你好，南湖是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足。

别墅还是大平层？这个问题就像奔驰还是宝马、贝多芬还是莫扎特、肯德基还是麦当劳，永远是见仁见智，讨论不出确定结果。不如分不同需求的人群来定吧。

新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的江/湖景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；追求便利度：大平层；追求私密性；别墅。追求城市效率：大平层；追求安逸宁静，别墅。喜欢城市景观：大平层；喜欢绿化花草，别墅。市区服务业：大平层；郊区制造业：别墅。装修预算有限：大平层；装修预算无限：别墅。家里车少：大平层；家里车多：别墅。不希望房间太大：大平层；房间越大越好：别墅。实际上，同一级别地段，别墅单价总价都要高于大平层。

从投资角度看，不建议花150万装修，出手后置换一套喜欢的大平层，剩余子弹再入手我们星球内推荐的低价潜力盘做投资。

提问：新人首问：请问房姐，汉阳钟家村远洋归元Max公寓，33个平方，58万左右，这个公寓值得投资购买吗？

回答：你好，公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。

提问：房姐你好，急问：汉阳越秀云锦，开发商建筑商资质如何，改善自住现阶段适合入手吗？会不会有乱尾的风险或者现在入手是否高位站岗？

回答：你好，感谢付费！

越秀开发商不错，改善自住主要看个人喜好和生活半径。烂尾但不至于，站岗是一定的

提问：美丽智慧的房姐，急问城投秀水青城值得投资吗？你上次说藏龙岛兰园投资回报一般，那青山区的秀水青城呢，马上要开盘了，置业说13000+，小户型有80+的，但是感觉户型不好，值得投吗？

回答：投资回避，青山并不是投资的首选板块。青山产业转型比较慢，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。而且城投周边工业区还是有污染的。

提问：房姐你好，我在武汉恒大童世界买了一套房子，帮我看看后期发展，然后手里还有20万想在葛店开发区买一套怎么样？

回答：你好，感谢付费！童世界以前分析过很多次:

在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。

从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。 葛店不买 现在葛店已经很贵了，溢价太多，环武汉资产不比环一线资产，价格差不大，人口 产业和经济支撑力都不强的。买葛店只有一种可能，你需要自住。

提问：房姐您好，想咨询一些购房问题，希望能得到您宝贵的建议。首付预算60-80万，坐标东莞。

一、东莞上半年大涨，很多地方已处于高位。东莞还有那些地方值得投资？目前考虑：1.松山湖周边（寮步，大朗，大岭山与松山湖交界处）2.8-3.3。2.大城区范围（万江总站附近楼盘2.8-3.0，高埗颐龙湾2.1？房姐能否评价一下颐龙湾，因为家人喜欢，但我不太看好） 3.现在处于低位的沙田，麻涌是否有投资价值？是否需要长时间的发酵才能涨上来。房价对东莞有没有推荐的地方或者楼盘？

二、关于新塘，看了新塘新区的丰盛101（2.1），时代风华（2.5），距离已开通的地铁应该有有3公里。新塘的房子与东莞，哪个更具有前景和价值？

三、站在投资的角度，关于同样的总价，是买更好的地段但更小的面积，还是买稍微差点的地段但大一点的面积好？好比买大一点的高埗的颐龙湾还是买地段好的但面积小的松山湖周边等？

四、房姐认为东莞这波项目政策出了之后，楼价会否有一些回落？东莞下半年很多楼盘开盘。房姐认为如果今年入手，什么时候能有下一波“牛市”？

五、下半年很多新盘开盘，我一直认为投资还是买二手楼比较好，但如果这个楼价还是要五年后出手才划算，那买新房还是差不多的期限，究竟买一手还是二手好？

问题比较多，还望房姐不吝赐教！感谢感谢！

回答：你好，东莞复制不了深圳，基本面差太多了，这一波大涨有内因，更多还是临深的带动。东莞和深圳的房价，会一直差着十个惠州，两个城市惟一相似点只有一个，就是分化越来越严重。深圳和东莞都出了政策调控，唯一利好的城市是广州。新塘要等一等，甚至要等的时间还挺久 阻碍新塘崛起的几个主要障碍：

1． 新塘棣属于增城区，离增城区中心太远，但是离萝岗区又太近。花在新塘的钱，增城本身收益有限，还有可能便宜了隔壁的萝岗区。你是领导，一个是自己身边的增城广场，另一个是山长水远的新塘，你会怎么投资？

2． 新塘的高铁和高速线路，真正受益的仅仅是交通枢纽的一小块区域，周边地块被线网切割得支离破碎，难以统一开发。

3． 参见广州火车站附近的瑶台区域，以及广州火车东站附近的广园快速沿线，被几十条周边铁轨所穿越、包围，基本属于城市里面的半荒凉地带，少数的几个楼盘知名度极低，价格比同等条件的楼盘要低不少

4． 新塘的产业发展有着明确的上限，就是对标隔壁萝岗区的下限。一般中国人的思维，都是人往高处走，天然喜欢接近强者和发达地区 只要是发展到一定程度的企业或者个人，基本上都会计划向着更高的位置移动，要么是一步到位去天河，要么是退而求次到智慧城或者科学城。 当然了，你说这些障碍会不会随着时间推移而改变呢？当然是有可能的。只不过，为什么明明有更好的选择，我们还要去赌一个不确定的未来呢？对于那些实在是没有办法，真的只能选择新塘的刚刚需客户，就是比刚需还要刚需，非买新塘不可的客户，我们只能谨慎推荐符合以下三个条件的新塘标的： 便宜的楼盘，便宜的单价，便宜的总价。

一定不要买贵的 有独特的不可替代的卖点，比如靠近医院、著名学校等。人造公园景观不算，职中、大专等学校不算 非常靠近镇政府，或者地铁口，或者高铁枢纽，有可能获得持续基建投入的地段 比起新塘，有回报率更大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

以上问答内容精选至武汉房姐公众号。

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用户评论

  Ellen

 潍坊前景怎么样？刚买的17层的11楼2梯2户，9000一平带简装。