龙岗南联地铁站附近城中村旧改拆迁?

2020-08-11 13:19:34来源：浏览次数：1

拆迁房每篇一词

释义：拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。在深圳更常见的拆迁房多是由于城市更新，比如蔡屋围、水贝等城中村。

缘由：前段时间水贝拆迁刷爆朋友圈，人人都想要娶个水贝姑娘。而位于龙岗南联地铁站附近城中村也即将开始旧改拆迁，近日有位原村民急需用钱，故出售手里的200平物业，但要求一次性付款。到底能不能买拆迁房，又引起了网友的关注.

PartⅠ

分类

在深圳拆迁房主要有两种类型：

一类是待拆迁的商品房，买这类型的比买小产权房要更有保障。

另一类是小产权房，即是大家常见的农民房，有村委统建以及村民自建。但由于深圳小产权房的交易不被政府承认，所以没有法律保障，相应的拆迁赔偿也很难说。

PartⅡ

三大风险

①存在业主违约风险一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，而具体拆迁房源已确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结。在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。

如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权更是都掌握在卖家手上。

②拆迁时间太长，一次性付款得不偿失要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆。有些确定了拆迁项目后，但实际上真正拆除完成却要长达好几年的时间，比如木头龙旧改等等。

此外，如果购买小产权拆迁房一般都是一次性付款。动不动就几百万，然而交房时间却要好几年，单考虑融资成本以及等待交房这几年来可做到的理财收益，算下来就有点得不偿失了。

③钉子户问题难以解决按照目前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。而且政府明确表示了不可能强拆，在此前深圳市城市更新条例十八稿文中提到1年内无法达成“双100”的，5年内就别想再搞旧改。

因此利益至上的钉子户不仅是开发商最头痛的问题，也是买了拆迁房业主最头痛的问题。

PartⅢ

常见案例

①最大的阻力其实是邻居网友常明：

宝安43区碧海花园，地铁挖坏成危房，经过6年的上访、示威、游行的艰辛努力，政府出面旧改，14年立项批复、公示、签约，旧改办、街道办、业委会全部出动，我以为要成了。看见小区有业主装修房子，问不知道要拆迁了吗？对方答，关我鸟事，你们拆你们的，我住我的。16年，项目有效期过，得重新来过？

怪不得有人曾这样形容，如果买了拆迁房，你成功拿到房产的道路上最大的阻力不是开发商，也不是原业主，而是你的那些邻居们。

②一个钉子户拖延整个旧改位于龙城街道新联社区石火片区城市更新项目的南部学校规划建设，因一拆迁“钉子户”，导致学校迟迟未能动工建设，周边居民多次向本报以及区、街道相关部门反映了这一问题。

5年前，开发商在这里开始了旧改拆迁，到目前为止，整个旧改项目的拆迁补偿工作已完成99.99%，截至2013年3月，待拆迁地上的其他建筑已经拆迁完毕，现在只剩下李某某一个拆迁户不愿意配合，致使整个旧改项目难以推进。

PartⅣ

三大建议

如果真的要买拆迁房，可看看一下建议。（但并不意味着就能规避风险哦~）

①了解清楚拆迁具体补偿事宜受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议，是实物补偿还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿。

②了解土地性质需要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。

③需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议根据我国物权法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋与他人。

如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下，就将待拆迁房屋转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记。

同时，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议，也是受让人不得不考虑的问题。

想要借助旧改博拆迁？这其中的利益关系、以及深圳旧改的模式和流程捋清楚没有，牛浩思-旧改先锋结合在旧改调研中接触到的物业，包括住宅、小产权、工业厂房，教你在旧改、城市更新方面怎样介入，配合实例解析！

一、2016年上半年深圳城市更新

上半年概括：

1、优化提速，审批放权：业务会由“一月一会”变“一周一会”；各区参与，市区联审。

2、全市审批通过更新单元计划45项（用地面积约189公顷），同比增长约320%和227%；

3、规划审批31项、项目用地26项；

4、固定资产投资额约320.2亿元，同比增长58%。

截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。

二、深圳城市更新路径模式与基本流程

（拆除重建类）

1、深圳城市更新路径方向

1）政府主导：整体统筹。

整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。

2）市场运作：政策吸引。

政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。

3）三种模式：绿色规划。

第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。

第二种是拆除重建；

第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。

4）公益优先：保障配建。

从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。

2、4种实施模式

自行改造：鼓励原权利人自行实施；（单一主体、多转一）

市场运作：优惠政策吸引社会力量参与；

合作改造：城中村改造项目；法人型、合同型；

政府组织实施：危房集中，基础设施落后；单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收；

3、更新流程

1）、更新意愿征集；

2）、更新单元计划申报和制定；

3）、土地建筑物信息核查汇总；

4）、更新单元规划的编制和审批；

5）、拆迁补偿安置协议的签订（专题）；

6）、实施主体确认；

7）、建筑物拆除；

8）、房地产权属证书注销；

9）、更新项目用地审批；

10）、签订土地使用权出让合同；

11）、项目重建；

12）、回迁安置。

三、单元计划申报

1、意愿征集

意愿征集是入场券，城市更新项目申报条件中经常出现两个三分之二，其实这个数字就是我国物权法第七十六条规定。

入场券：

我国《物权法》第七十六条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

①主体单一：单个主体同意;

②权利共有：按份共有人或全体共有人达2/3;

③建筑区分（住宅小区类）：两个2/3;

④多个地块：总用地面/拆除用地范围=4/5;

2、浅谈“双100%”

双100%：100%意愿，100%签约；

关键词：旧住宅区；

两个90%：拆/总建面=90%，90%权

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