有的小产权都按商品房市价赔了 感觉自己买商品房的都变成大傻子了。怎么看?

2019-11-01 11:55:45来源：浏览次数：10

拆迁是很多人梦寐以求的事情，因为一旦遇到拆迁，很多人的财富可能就会迅速增加。比如在一线城市有些村民因为拆迁而身价达到上千万，甚至上亿的并不在少数。

而更加让人羡慕的是，有些人当时眼光比较独到，有钱的时候并没有直接去买商品房，而是购买了这种小产权房，然后遇到拆迁的时候还获得了同等的补偿，这是非常幸运的事情。

看到这些买小产权房的人因为拆迁而身价暴涨，很多买商品房的朋友就不淡定了，既然购买小产权房可以按照商品房的价格进行赔偿，那么大家去买商品房岂不是大傻子了吗？这不是白白付出更多的购房成本吗？

实际上问题并没有大家想象的那么简单，要是所有购买小产权房的人都可以获得拆迁补偿，并且可以按照市价进行赔偿，那么小产权房价格就不可能这么低了，而且小产权房的房东也不可能傻到明知道小产权房一定会拆迁可以获得赔偿，还把房子卖掉的。

所以大家不要把买卖小产权房想的那么简单，想通过购买小产权房来发家致富是不太现实的。

首先我们不否认在现实当中，确实有部分人通过买小产权房获得拆迁补偿的。

大家都知道购买小产权房是不合法的，而且小产权房也没有正规的土地证和房产证。有很多人认为购买小产权房即便遇到拆迁了也不可能获得补偿，但这个问题要具体问题具体分析，在实际当中确实有一些购买小产权房的人同样可以获得拆迁补偿的。

比如前段时间闹得沸沸扬扬的深圳白石洲拆迁事件，在赔偿方案当中，外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。所以那些早前在白石洲购买小小产权房的人同样可以获得补偿。

只不过，这些补偿是有前提的，并非大家购买了小产权房就一定获得赔偿，前提是所购买的小产权房人必须是村集体的成员，如果是村集体以外的人员购买本集体的小产权房，那必须是在村集体所拥有的土地上建设的房子，而且小产权房买卖合同得到村集体组织的认可才可以获得赔偿。

其次、在现实当中绝大多数人购买小产权房都不可能拆迁补偿，或者获得的拆迁补偿非常少。

根据我国现有的法律规定，小产权房的买卖都是不合法的，也无法从房产部门获得正规的土地手续以及房产手续，没法正常上市交易，所以很多人买小产权房更多的是用来自住而不是为了投资买卖。

可能有的朋友会说，在购买小产权房的时候已经经过律师的公证，所以这个交易是合法有效的。但是这个所谓的律师公证只不过是律师见证而已，并不是经过公证部门公证过，因为根据法律的有关规定，小产权房不能上市交易，那么就不能到正规的公证处进行公证，所以这个所谓的律师见证，其实没有实质性的法律效力，在房屋拆迁的时候，大家根本就不认可这种律师见证。

所以在房屋拆迁的时候，开发商或者相关部门并不认可这种律师见证手续，最终拆迁款只会打给原来的房屋所有者，也就是集体成员。

当然虽然没法获得拆迁补偿，但毕竟大家购买小产权房确实是付出了买房的成本，那么这部分成本在原来房屋主人获得赔偿的时候，就应该按照相关的合同来赔付给购房者相应的损失，但这种损失不可能完全按照赔偿方案的价格进行赔偿，挺多是有些溢价，比如你30万购买的小产权房拆迁了之后可能会获得40万的赔偿。

除此之外，即便有一些小产权房能够获得拆迁补偿，但你要支付相应的罚款之后才能享受这种权利，比如在深圳有些地方，小产权房想要获得赔偿必须按照每平米1000块钱到2000块缴纳罚款之后才能享受补偿的权益。

最后购买小产权房存在很大的风险性。

要是购买小产权房都能够遇到拆迁，而且都是按照市价来赔偿，那么大家都不要去买商品房，干脆直接买小产权房，坐等拆迁，一夜暴富得了。

但在实际当中为什么真正购买小产权房的人很少呢？为什么那些炒房客不去炒小产权房，而是要炒商品房呢？因为购买小产权房存在很大的风险，这种风险主要体现在以下几个方面。

第一、产权风险。

前面我们也提到了小产权房的交易是不合法的，无法从正规的房产管理部门办理土地证以及房产证，没有这些证件，那么即便这些小商品房拆迁了，开发商也未必认可。特别是所购买的小产权房并不是集体土地建的房，而是私人利用宅基地建的房，如果不是本集体户口那更是没法获得赔偿了。

第二、拆迁的不确定因素。

即便大家所购买的小产权房是村集体建设的房子，而且买卖合同已经获得村集体的认可，如果房子拆迁了可以按照村民的同等待遇获得赔偿。

但是房子到底拆不拆迁，什么时候拆迁是存在很大的不确定因素的。比如深圳有很多城中村，大家也在等着拆迁，但最近两年深圳却出台了一个城中村改造计划，很多城中村都被改造成了公寓不再拆迁，所以这些人的拆迁梦只能落空。

第三、房子属于违建。

大家都知道小产权房一旦拆迁会让很多人一夜暴富，所以很多人为了获得更多的赔偿款就私自扩建或者新建小产权房，如果这些房子是在城市相关规划提出来之后才建的，那就属于违建行为。

如果小产权房是属于违法建筑，那就没法获得拆迁补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第2２条第２款规定：拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

在现实当中大多数小产权房到底属不属于违建，很多人其实是很难判断的，所以这种潜在的风险也是比较大的。

​