曝：江南某楼盘烂尾，和购房者的“自救”之路…这就是我为什么不建议你买这类房的原因！?

2022-07-19 09:56:49来源：浏览次数：0

 近日，小编看了一篇推文《江南尚府、学府嘉园售楼部被拆除！南宁这类房子“不能买”！》，不知道，又将会有多少购房者一夜之间钱房两空、欲哭无泪了！
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网友曝光“金凯国际”烂尾
之后，小编收到网友的信息，说是自己在江南区买了那洪金阳路口一个叫做“金凯国际”楼盘的房子，楼盘从2018年开始建设和对外销售，但是开发商挪用工程款，到今天都没有交房，而且已经烂尾。
网友说他2019年1月和开发商签署了一份建房合同，当时签的是3层，但是后面才发现，房子只规划建到22层！网友发现问题不妙，2020年10月去找开发商协商退钱，开发商一直以各种理由推脱。
小编仔细查阅了一下资料，发现其实早在2020年8月，就有网友在领导留言板留言曝光了这个问题：
网友留言截图

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片
一个月后，南宁经济技术开发区管委会回复了网友的留言，留言如下：

南宁经济技术开发区管委会回复截图
总结起来，有以下几个要点：
1、“金凯国际”项目两宗地为国有性质的划拨用地，用途分别为其它商服用地、城镇住宅用地，土地权利人为南宁市江南区那洪街道那洪村一组。
2、项目涉及的土地属于南宁市政府解决城市内及周围农民土地被征用后就业及生活问题，而划拨给农村集体组织用于发展第三产业的其它商服用地。产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发”的规定，上述产业用地项目不能用于商品住宅房地产开发，所建设商品住宅不能出售，不能办理商品住宅预售许可证。
3、国有划拨土地性质的拆迁安置房为有限制条件上市交易的产权房屋（统称有限产权房屋），需转变为全产权或上市交易的，要经南宁市住房局批准。
4、“金凯国际”上市交易，违反南府规〔2018〕38号文件、南府发〔2013〕11号文件的规定，未办理商品房预售审批手续。
5、购房者与“金凯国际”销售部门签订相关合同，并交纳了部分资金，存在合同经济纠纷，建议您收集有关证据材料后，通过司法途径维护自身合法权益。
6、下一步，经开区管委会将加大政策宣传力度，提高产业用地、回建用地不能上市销售的政策知晓度，防止市民上当受骗。
回复时间：2020-09-21 11:48
回复说的很明确：购房者上当受骗了，只有通过司法程序维护自身权益。
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购房者交15万元恐打水漂
张女士反映2018年8月在金凯国际支付了首付款15万，签了合作共建合同。合同约定2021年8月1号前交房。交钱一年后2019年6月份才动工，但是只施工了2个月，2019年8月份就停工了，只打好了地基。

张女士提供的收据
张女士说，去年8月份停工前，地基刚出地面，开发商就不断的打电话给我，催交第二期的房款。很多业主已经交了第二期款了，开发商说是过完年回来开工，可是一直没开工，一年过去了都没开工。当时她见没有开工，就没有交第二笔房款。

张女士提供的聊天截图
张女士曾经打电话给电视台，住建部寻求帮助，但未被受理。
“当初就是贪图这里的房价便宜才购买，没想到是一个坑，交房遥遥无期，导致我现在还是租房住。”张女士懊悔的说。

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片
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购房者“自我拯救”集资建房？
2020年12月，开发商发布了一个公告，这个公告大家细品一下，尤其是最后一段。

网友提供的公告照片

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片
网友反馈，金凯国际的业主们选出了业主代表对接建筑商，在群里号召业主们交钱挽救金凯国际，开发商也出函要求交钱，否则按退房处理。
随后有部分业主陆陆续续交了二期工程款，几万到十几万不等。有一个购房者又交了8万，带首期款15万，总共交了23万，他很希望楼盘不要烂尾。这大概也能代表一大部分“掉入坑”的购房者的普遍想法吧，大家都不希望烂尾，否则钱都打水漂了，只能继续交钱给开发商，至于交钱后楼盘能否建成，依然是像是再赌一把。

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片
果不其然，坏消息还是传来了！购房者交了二期房款后又等来了坏消息，楼盘又停工了，原因是交了很多钱进去还是没建一点进展出来，就算业主们交完钱根本不够建得房子交付给业主！很多钱被开发商吞掉，单靠业主自救远远不够，为此交了二期房款的业主们操碎了心，悔不当初！

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片
从网友发来的业主群聊天信息截图了解到，很多业主对这个项目已经不抱有希望，部分业主甚至在群里低价转让房子，可是这样的烂尾三产房能转得出去吗？





网友提供的业主群聊天截图
金凯国际，地理位置优越交通便利，4号线就在家门口，不足50米。很多业主当时购买这个楼盘就是看好它的地段，自住，出租都十分便利，不料掉进了“三产房”的坑，开发商挪用建设资金，导致资金链断裂，结果就是“烂尾”。
后来业主开展自救，又交了一笔钱给开发商，结果又被开发商拿去还之前欠的工程款了，现在业主彻底绝望了。

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片

网友提交的“金凯国际”楼盘现场图片
上图大家看到的左边比较高的那栋楼，是后面业主自己又筹钱建设起来的，业主自己管理建设，但是工程进度依然很慢，交房日期还很漫长，业主们的“自救”之路依然漫长。
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南宁这些楼盘的房子，不能买！
最近，三产房导致的纠纷逐渐又增多起来了，其实早在2019年，南宁几个城区的有关部门都公布了一大批三产房，告诫大家不要买不要上当受骗，但是由于有些购房者信息不灵通，在不知情的情况下就上了当。也有些人明知是三产房但是贪图便宜想赌一把，所以买了。有些直接把三产房定义为违建，并提醒：由于违法建设不受法律保护，敬请广大市民慎重购买、租赁上述违建房屋，否则自行承担相应的经济损失和法律后果。
今天，小编又双叒整理了一遍此前有关部门公布出来的三产房，大家赶紧收藏起来吧。
1、邕宁区
2019年6月10日，邕宁区公告了第一批违建三产，共计15个，有：五象龙华居、五象学府、盛世茗都、翡翠都会、宏丰时代城、传盛福域、星耀国际、曼哈顿时光城、盛禧域、御江湖畔、香港湾、五象优居、领航公馆、龙岗新城等。

公告截图
截止目前尚未见公布第二批次。
2、高新区
2019年4月1日，高新区发布了农村集体产业项目违建通告，提及的项目有：瀚天新城，惠贤小筑，可利国际，华商时代广场，汇丰大厦，振兴村十四队三组综合楼，乐富公园学府，瀚天财富中心，广西湘商大厦，盛世名门。


3、江南区
2020年，江南区发布《江南区农民回建安置(三产)用地建房情况公示表》，罗列了江南区三产房项目：
分别是：智和时代广场 (更名为悦胜华府)、春天里、庆泰花园广场、凤凰湖畔、凤凰江湾广场、天郡府、欧洲科尔马小镇 (后更名清河尚府)、金泰嘉园、定秋泽园、同乐国际。
同乐悦世华府、锦潮大厦、津都家园(其中某一个单 元为津都银座)、华南幸福里、同乐广场(同乐幸福城)、鸿源世家、江南区沙井街道同乐村20 组、江南区沙井街道同乐村28 队、同乐9队三产综合楼 (沙井新天地)、雅乐轩(70年会展名苑)、沙井车汇城、富良国际(富良商城)、江南君悦喜府。
青云府、克拉公馆、三宝城市广场、御桂园、江南锦园、悦龙综合楼(悦龙府邸)、邕江公馆、江湾国际、富邕公馆、壮锦华府、友谊.食博汇、津都家园、津都雅苑+凤凰学府、盛世嘉园雅苑、江南庭苑(富士阳光)、一品城府、文坤华商国际、富仕江南、智美家园、学府嘉园。
江南御品、盛世同乐、喜乐南都、湖畔公馆、南宁市江南区沙井街道同乐村 27队拆迁回建安置住宅1号楼、南郡公馆、智和园、齐贤大厦、盛世嘉园、万象尊府、一品华府、江南新村一号、 新村中央花园、定津公馆、凤凰御景、智兴学府、凤凰宏苑(更名为湖景壹号)、同乐华府、英伦城邦。
御景凤凰水都、邕州小镇、和信华府安置房、东南村四组出嫁女回建小区、富乐生活广场(回建)、鑫定马德里印象、宝港天樾时代、盛世锦悦(同乐村10组拆 迁回建安置小区)、江南尚府、金凯国际城、宝港天樾时代、星光芳华里、一品华府、金泰嘉园、盛世锦悦、同乐悦世华府 。
华南幸福里、鸿源世家、沙井新天地、江南君悦喜府、克拉公馆、富士阳光、 一品城府、湖畔公馆、南郡公馆、定津公馆、 湖景壹号、洪福花园、同乐华府、英伦城邦、御景凤凰水都、江南尚府、星光时代城、北欧豪苑、喜乐南都、清河尚府、乐福新城等。
4、青秀区：
柳沙新天地、德海澜湾半岛、盛世邕江湾、东顾城、青山峰境、琅东城、骏业城、天辰遇见、民族中央城。
5、良庆区：
兆锐锐公馆、盛世茗都、五象龙院府、五象世豪公馆、传胜福域、五象央域国府、凯发国际、五象优居、江湾芳华里、五象瑞城、盛世锦华、香港湾、浩龙云尚里、五象学府里、宏丰时代城、浩龙云锦里、星耀国际、五象悦珑湖、五象龙华居、健宁御珑府、学院芳华里、领航公馆、龙岗新城等。
6、西乡塘区：
唐城华府、和泽学府、大塘珺府、盛唐臻品、盛唐御品、尚家公寓、名晟时代、鸿彦苑、正桂名庭、克拉星座、可利国际、滨江华府、 学立方、星湖名城、滨江锦府、西明蓝湾、欢乐溪谷、和德华府、和德公馆、西宁新世界、西城大学府、院外东街、和德新天地、瀚天新城、惠贤小筑、乐富公园学府、盛世名门。
7、兴宁区（暂缺，欢迎文末留言补充）
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什么是三产用地
继续给大家科普一下三产用地常识。
三产用地，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。
“三产用地”位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。
如何辨别三产房与回迁安置房？
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
所以，“农村住宅回建房”、“三产房”冒名“安置房”的原因，根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”与“安置房”容易混淆，冒用“安置房”更容易取得购房者信任。
如何辨别三产房与小产权房？
1、从概念来看，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
2、从法律上来讲，小产权房是非法的且无房产证。
3、从土地性质来区别，小产权房用地属于集体土地，批建手续只停留在乡镇或者村一级。
4、小产权房属于非法开发，完全不受法律保护，国家可随时征地拆迁。
“三产房”不能买！
1、买“三产房”享受的权利和商品房有哪些差别?
购买“三产房”仅享有房屋使用权无产权，商品房因土地产权清晰，手续齐全，购房者享有完全产权，可以凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书等，取得《不动产证》后可自由上市交易，而三产房不得。
2、三产房拆迁能否获得补偿?
尽管有些三产项目在《合作建房合同》上约定拆迁赔偿细则，但《合作建房合同》为投资商与购房者双方的约定，与土地提供方(村委)没有产生直接权利义务关系。
从权利义务关系上梳理，如遇到拆迁赔偿的情况，全体村民作为土地的集体所有者，并没有义务将土地的赔偿款分给购房者。
3、三产房可以通过补缴土地出让金可上市交易?目前不会。
“三产用地”都有哪些开发类型和模式？
目前三产用地常见的开发类型主要有三种：
一种是综合商业楼，产品多是办公写字楼、商业广场。
第二种是大型农贸市场或建材市场。
还有一种是住宅+商业的组合。
而房企通过与村集体开发三产用地后的获利主要途径有三种：
第一种是以合作建房方式代替实际销售。
第二种是二次整体转租。
第三种是自持。
出售的方式回笼资金最快，我们经常看到有些三产地项目建设没出地面都开始火热预售了，但由于土地性质的原因，不能入市，也无法取得预售许可证，所以三产地住宅在市场上不会明着销售，通常都以招商的名义，普遍采用合作建房的变相销售模式。
三产用地合作建房模式看似有效，但实则被认定无效：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，三产用地合作建房模式形成的是房屋买卖合同关系，无效。
那么三产房有什么样的风险，如何避免?
风险一：购买“三产房”无法办理个人不动产权证。
将产业用地用于商品住宅开发不符合规定, 产业用地上开发建设的住房不具备“五证”齐全的条件，购买此类住房的市民无法办理不动产权证。
风险二：土地使用权租赁期到期后将失去使用权。
如今，有的房地产开发商通过租赁集体土地在三产用地上进行投资开发，购房者以投资参与项目合作建房的方式获得使用权，与开发商签订的是《合作建房合同》，而不是购房合同，并不具备房屋产权。
在土地使用权出让(租赁)期到期了以后，这部分土地仍然会回归到村民，归全体村民所有，购房者就不能继续享有土地使用权。
风险三：若开发商资金链断流市民房款“打水漂”。
三产房大多是小型的房地产开发商，所以可能出现资金链断裂，或是未经过合法的报建、审批等程序情况，房字可能没办法正常竣工，将会面临“房子未必能建起来”的风险，交付的房款很有可能打了“水漂”。
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结 语
一般手里有三四套房的高富帅，人家投资三产房，赢了就大赚一笔，输了也无关紧要。有钱人投资三产房，那叫“雅兴”，赌赢了可以大口喝酒吃肉，赌输了也伤不到皮毛。
而穷人投资三产房，赌赢了少奋斗几年，赌输了这辈子可能就完蛋了，今生还能不能住上属于自己的房子很难说，还有可能要背债过苦日子，生活还有啥盼头？
但对于刚需购房者来说，还是不要碰三产房，因为风险太大，好不容易攒的积蓄，可能一下子就打水漂了，还可能要背债过苦日子。
为什么不建议你合作共建三产房？
1、风险太大。
2、你输不起。
3、没人会可怜你。
话虽不好听，但是现实。
——— / END / ————