深圳市的小产权房中，哪种更具有投资价值?

2020-08-19 22:56:40来源：浏览次数：1

据有关的数据，深圳小产权房数量占据市场楼盘已经超越50%，到达56%了，这么庞大数量的小产权房，早已占据深圳地产的半壁江山，可见小产权房对来深务工人员的重要性，那么到底什么叫小产权房呢？

小产权房：

是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称”乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案，是我国一定历史阶段的产物。

深圳的小产权房有什么类别？

小产权房分类：

1、由深圳原居民自己筹资，修建的房屋，也就是平时我们说的“农民房”。这类房屋一般为独栋，周边环境一般，深圳的城中村就是由这种类型的房屋一栋一栋的组成的。。

2、由深圳的村、镇集体组织在集体用地上盖的楼盘，称为“村委统建楼”，简称“统建楼”。这种楼盘规模较大，也带小区和停车场，并且有村委证明。居住环境较好，交通、商业配套设施齐全。

3、由开发商出资，村集体出地，合作建设的房屋，简为“集资房”。这种房屋跟“村委统建楼”差不多，规模更大，环境更好。

4、由部队集资修建的房子，简为“军产房”。为了解决部队军官的住房问题，由部门集资修建的房屋，这种房屋基本上都是大型的花园小区。

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现在我们来看看小产权房的优点：

1，价格低。

2，公摊面积小。

3，旧改或城市发展需要拆迁时可以获得赔偿。

缺点呢？

1，证件不全。

红本的商品房是具有：国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证，而小产权房有的有部分证，有的完全没有证件。

2，质量参差不齐。

由于小产权房在建造过程种没有严格的按照国家相关程序监督，往往在建筑过程中出现偷工减料等问题，存在一定的安全隐患。

3，买了后，不能合法的转让过户。

这是小产权房的硬伤，也就是为什么小产权房便宜的原因。

4,  孩子上学问题。

现在深圳大部分地区都是积分上学的政策，小产权房因为不是红本，积分自然就很低，给孩子申请学位的时候，是块短板。

5，不能贷款。

需要一次性付清房款。

目前深圳的房价，动则就要5万，6万，中心区更是飙到了10万以上，对于来深的务工者来说，对商品房的高额房价望而却步。想在深圳定居，却又不够足够的经济实力，而几千-1万多的小产权房，自然成为他们的可选方案。而上述的几种小产权房中，哪些更具有投资价值的呢？

我们把上述4种小产权房比较一下：

1.军产房。

有部队自己下方的房产证，没有土地使用证，过不了户，更不了名。买了后出租自住都可以，但是由于房子的相关证件明确声明，该房子不能转让，在法律上这种交易时无效的，一旦原业主反悔，很难保障自己的利益。再者，这类房源由于规模大，楼层高，拆迁的概率很低，因此投资价值不是太大。

2.集资房

这种集资房里面，有部分是拥有《集资房使用证》的，但是这个证不是由政府部门给的，而是开发商为了给购房者一定承诺，弄出来的一个证件。在购房过程中，会有村委盖章，同时有律师见证。

看似很正规，可是法律上也是不承认这种集资房交易的。由于开发商属于合作方，为了使利润最大化，就必须把规模建大一点，房子弄高一些。可是，这么大的规模，拆迁的机会往往不是很高。如果位置和地段很高，则可考虑赚取高回报的租金，总体来说，投资潜力也不太大。

3，统建楼

深圳当地村委的地皮，村委自己出资盖的房子，是村委自建房。物业管理一般也是由村委公司负责。与集资房不一样，统建楼是直接跟村委签合同的，村委进行备案以及见证，如果要出手转让，则可以在村委那边更名，当地村民之间可以合法交易。但是对外人而言，这类房子跟集资房类似，也不容易拆迁，除了出租，就等升值再转卖，投资潜力不大。

4，农民房

这类农民房又分为绿本的和非绿本的。

绿本：

这是深圳在1998年以前，手续齐全的自建房，由国土局颁发的房产证，一整栋给一本证。只拥有使用权，可以居住，只能在同村镇农业户口的居民间转让，不可以向外人转让或者更名。这种证是政府认可的小产权房证，非村民买回来后，日后一旦拆迁，原业主回来讨要拆迁赔偿，就很麻烦了，所以不是很推荐。

非绿本：

这部分的农民房可以理解为一般的“深圳市历史遗留建筑”，一般会有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，由于这类农民房不像绿本那样清楚的写明业主以及写明不得转让，同时原业主转让的时候，一般会让村委协助盖章予以确认。这类房子卖一套少一套，租金回报率也能达到4-4.5%左右，最关键的是，以前兴建的这类房子，建设高度一般都不会太高，大约7层以下，不像后期那种动则13、15、甚至20层，开发商的旧改项目如果大部分都是这种十几层的高楼房，估计盖了都不够赔。因此这种低楼层的农民房的旧改项目，拆迁的概率还是相对高很多的，一旦确认拆迁，赔偿新房的话，按目前市场价格，赔偿比例大约是1：6，所以这类农民房是比较有投资价值的。