投资房产，请先更新对地段的认知，地段决定了80%的房产价值?

2020-03-08 23:06:42来源：浏览次数：0

曾经有人问过李嘉诚先生关于决定房地产价值的考量因素是什么。

他的回答是：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句话在房地产业界被奉为金科玉律

 

 

我认为这句话应用在香港楼市是没问题的，因为香港只是中国的一个城市

但是在中国的楼市应该是：“第一是城市，第二是地段”从大地段到小地段

城市的选择上应该从城市经济基本面和人口情况去分析，城市基本面主要看（GDP总量、GDP增速、城市人均收入、城市人均收入增速、城市财政收入、房地产价格走势）；人口情况看人口的净流入和人口总量。

城市的选择上总结一句话就是：“一线城市优于强二线城市优于环一线城市优于弱二线城市优于三四五六七八线城市，限购的城市大概率有价值，不限购的城市价值堪忧”

有很多买房的朋友问过我，为什么地段决定了房地产的价值？

房子的本质就是一种商品，它和汽车手机一样，交到你手里的那一刻，就开始了折旧的过程，这个过程是不可逆的。房产的增值其实是指土地的增值，而土地增值的过程就是配套不断完善的过程

 

举个例子深圳市2011年成立的龙华新区，随着2011年地铁4号线二期（清湖-少年宫）开通，2015年的美术馆、图书馆完成设计，17年深高北校区招生，壹城中心商业开业。随着配套的完善，龙华的地价越来越高。

2013年10月中海地产以38.2亿拿下龙华民治一居住用地，楼面价14600/㎡，成为了2013年的龙华地王；2016年6月中国电建和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿拿下龙华上塘商住用地，是2016年的龙华地王，楼面价高达56781元/㎡。2010年开盘的水榭春天一期均价1.6万，现在7.4万。

 

配套在不断完善的过程，地价在涨，房价也会涨，至于决定房价涨多少就看能买得起的那群人导入片区的情况了

什么才是所谓的好地段？

我的理解，地段就是距离就业中心的通勤距离和时间+区域配套+区域环环境，这三点越是优秀，越是好的地段

 

深圳的深圳湾片区是整个深圳均价最高的片区，均价17.1万/㎡，房价是土地价值的先行体现，地段价值不言而喻。我就拿最近被暂停办理网签的恒裕滨城二期举例

就业中心通勤距离和时间（从恒裕滨城二期驾车出发，通过百度地图大致估算，以下数据仅供参考）

1、 到后海总部基地阿里中心，2.5公里，10分钟

2、 到科技园的腾讯大厦，9.2公里，26分钟

3、 到前海桂湾卓越前海一号，6.8公里，26分钟

4、 到福田中心中信银行大厦，15.6公里，29分钟

到达就业中心的通勤时间都控制在了30分钟内，这是大多数人都可以接受的通勤时间

再来看看区域配套（配套指交通、商业、教育、医疗、休闲）

交通配套：邻近后海滨路和科苑南路两条主路，2号线湾厦站B口就在小区门口

商业配套：宝能allcity购物中心，步行距离540米，约9分钟；自带大型商业香悦里

教育配套：深圳湾中小学，小班制25人一班，走国际化路线，双语教育。由于处在豪宅圈，越有钱的家庭越注重教育，而且孩子的人脉圈也会很优质，所以各家长对学区的预期非常之高

医疗配套：驾车到蛇口人民医院，2.2公里，8分钟；还有一个在规划好的，还未建

休闲配套：深圳湾公园步行距离1000米，步行15分钟

这个配套相当的完善了，还都是比较好的配套

区域环境方面，深圳湾片区道路看上去比较整洁，人群素质相对高一些，并且片区比较新，最早建成的是卓越维港，2008年建成，是南山的豪宅片区

 

以上因素中，对房价影响最大的是到就业中心的通勤时间、教育配套、交通配套、片区环境，所以在选择地段时候应该重点考虑

所以要投资房产，请你先更新对地段的认知，地段决定了80%的房产价值