深圳楼市现状：有钱人买西部，没钱人买东部?

2020-03-08 23:01:39来源：浏览次数：0

 

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问：终于等到十三房开知识星球，先恭喜下先。纯投资关注回报率，现金流相对稳定可以长持。选择如下： 1.大约280万大运的中海康城75平三房一卫； 2.大约260万坪山中心区的金域东郡69平三房一卫； 3.大约400万太子湾的山海津75平两房一卫（可适当高评）； 4.寻找罗湖400万内带中上学位的15年楼龄内刚雨盘； 5.长沙梅溪湖单价1.2万的90平三房次新。 请教下十三房对这些选择有什么看法和建议，个人偏向于5》1》3》2》4，谢谢。

答：纯粹个人看法，没有对具体房源有过实勘，抛砖引玉了。 一、我对长沙不了解，5不便加入排序 二、山海津400w买不到 三、中海康城三房超过280w 四、金域东郡小三房最低报价250w 五、罗湖的范畴太大，未明确，也不便加入排序了 以我了解的报价来预估，2＞3＞1 如有不同看法，私聊探讨，不在星球里刷屏了

问：怎么看红树湾地区？红树西岸的投资价值及户型建议？谢

答：感谢大额赞赏！ 红树湾-超级总部基地 南山政府大力规划，近五年攻坚战重点建设，甚至传闻有高铁站的规划，万科、恒大、中信证券等等十数家500强总部扎堆的地方，确实非常有潜力。 并且周边的二手楼盘很有限，除了中信红树湾南北区之外（已经算是最符合主流审美的产品），红树西岸的玻璃幕墙特别挑买家，瑞河耶纳低密度社区放盘量少，竞争确实小。 但红树湾这几年风头被深圳湾、科技园盖过，有楼龄、配套、设计和学区的多重原因，华润深耕了10年的深圳湾日益变成深圳最耀眼的名片，南外集团控场的科技园划定地盘、笼络IT精英，红树湾也许还要继续等待超级总部崛起的时期了。 ps：中心红树湾的产品设计偏大偏舒适，总价偏高，在家庭结构和户型集约性越来越强的深圳，可能还是会继续落后于湾区其他高端板块。 红树西岸起价高，涨幅较一般，可以多看看同总价段其他的豪宅产品。

问：您好，老师，想问一下深圳的坪山有发展潜力吗，投资的话，适合吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有不到170万的话，买小一点的房子投资哪更好呢？

答：在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是绝无仅有的吧。 下面这个图就是来自被diss被遗忘的坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

问：请问大神海境界二期值得买吗？

答：实地看过海境界二期，不算深圳湾，又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。

问：宝安，南山，总价400-500万，全款抵押，有什么次新小区，后期看涨不跑输大势，电梯花园。

答：星球是讨论问题，发散思维，学习楼市框架理论的，不是荐盘的，谢谢！

问：老师好！房子要到明年三月满二，想置换。但这几天房价疯涨，我的房子总价在豪宅线以下，暂时无涨幅。是缓一缓到明年再看呢，还是赶紧看房先交定呢？靠死工资赚钱的小白领心里慌的一P，求老师指点

答：如果还有房票的话，可以同步放卖，价格可以适当让步，满二再过户，买的房子可以沟通延迟首付时间。

问：十三老师，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

问：渔渔老师好。纯投资，请问这几个选择哪个最优：松坪村3～2房，玉湖湾2房，万象新天小3房，龙岗中心或者宝荷的峦山美地\/振业天峦四房？全款后抵押贷方式，手上110W。谢谢。中秋快乐！

答：三百多万的总价，在深圳选筹艰难，加上你全款再抵押，融资成本增加，选择不慎短期收益可能为负。 在星球我不喜欢做选择题，你又付了费我不好意思不答，如果一定要选，短线五年内看玉湖湾两房，长线五年后看振业天峦。

问：老师好，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比那个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14\/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。

答：坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。 地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠 大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。

问：请问老师，想买个总价200多万的一房一厅，纯投资，南山大学城的德意名居，蛇口的栖游家园，以及碧海的的广兴源圣拿威，宝中的花样年花郡，哪个比较好呢？谢谢！

答：是200w单间了吧，同样总价，买地段最好的单间，租售比和接盘人群最多，这个选筹逻辑可以参照酒店选址

问：现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，觉得有什么建议，看要不要卖了？有什么建议吗？

答：最好明盘，布吉没有学位房，百合外国语是私立。打补丁似的旧改对周边拉动其实是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是几朝几夕就能搞好的。

问：老师您好! 光明一套房自主(房子我的名字，小孩上一年级)，月供1万，年收入50万，年前卖掉了宝安翻身的一套老房子到手300万，现在准备去福田入手第二套，选择就比较多了，请问下面哪几种方案最合适? 1. 全款340万买海滨广场(新建学校 可能小孩会转过去上学)，贷款7成出来，再用老婆名义再买一套300左右罗湖的风格名苑。 2. 全款450万买皇御苑，贷款7成再买罗湖200左右房子 3.只买一套600万内 买福田上下沙 金地名轩 (旁边旧改，可能会有名校) 孩子会过去上学，再说这个地方靠近红树林 住家环境也好 如果两年后，觉得上面方案买的房子学位都不好 就卖掉光明的 再换一套初中学位房

答：1.海滨广场是94年的，20多年的房龄，学位很是一般，远离为妙。 罗湖一项跑熟大盘，买风格名苑是为了自住吗？ 2.皇御苑之前分析过： 皇御苑所在的皇岗口岸是24小时直通香港的口岸，大巴车经过，原本还有货柜车站场，人流相对复杂。但随着地铁7号线开通、福田-皇岗双口岸交通修整、货柜车搬去莲塘、以及最重要的“河套深港联合创意园区”的开建，使得皇岗口岸这个深港陆上连接的重要关口重新引起市场的关注。 再说社区 皇御苑是福田第一大商品房社区，成交量常年top3，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，在福田中心区以及车公庙能够通达的大型花园社区中，皇御苑是最合舒适的次新电梯品质花园，价格已经低于龙华的大部分花园住宅。 最后说产品 皇御苑除了三期价格相对偏高，它的一期二期和四期都主打紧凑户型，60-70的两房租7000，83-104的三房租9000，可以说不仅单价低、总价也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。 以上 板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个优质的投资标的。 3.金地名轩是个冷盘 其实金地是个我特别喜欢的房企，有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。 沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校，从这个纬度上讲，绿景红树湾一号的海景豪宅真的是性价比太高了。 那么金地名轩这个盘能不能买呢？ 独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。 当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，一房和的小两房总价都略高了一点，确实年前单价在6w的时候是一个很好的买入时机，三年没涨一朝封盘，这就是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。 光明未来潜力看好，可以暂时保留。剩下的300万建议入手福田第一或者第二梯队学区。罗湖不建议继续加仓。